Comprar um imóvel na planta costuma despertar duas reações opostas: o entusiasmo pela perspectiva de pagar parcelas menores durante a construção e deixar tudo prontinho ao receber as chaves, e o receio de assumir um compromisso de 30 anos sem ter garantia de que aquela escolha será a ideal. A resposta honesta é: depende.
Existem fases da vida em que vale muito a pena aproveitar preços promocionais e personalizar acabamentos—mas também há momentos em que a insegurança profissional, a incerteza sobre o local de moradia e o aperto financeiro tornam a decisão arriscada. Antes de avançar, faça um diagnóstico sincero do seu momento atual:
- Você já escolheu a região onde pretende estacionar nos próximos anos?
- Sua carreira ou fonte de renda oferece estabilidade e previsão de crescimento gradual?
- Você possui reserva financeira para entrada, custos de cartório, ITBI e mobília inicial?
Se a resposta for “sim” a todas essas perguntas, você tem o perfil de quem pode aproveitar os benefícios da planta; caso contrário, talvez seja melhor esperar um pouco.
Quem deve evitar comprar na planta
- Incerteza sobre onde morar:
Se você ainda não sabe em qual bairro ou cidade vai trabalhar, comprar “no escuro” pode gerar frustração — ao ter que enfrentar longos deslocamentos ou até mesmo vender o imóvel no meio do financiamento. - Carreira em transição ou instável:
Profissionais em início de carreira, liberais sem carteira assinada, empreendedores recém‑abertos ou quem está mudando de área enfrentam oscilações de renda. Se a sua folha de pagamento varia demais, colocar até 35% dela em parcelas fixas pode comprometer seu orçamento quando surgir uma queda de faturamento. - Orçamento no limite absoluto:
Comprar na planta não significa pagar só depois: você precisa arcar com sinal, parcelas de evolução de obra, ITBI (imposto municipal de 2% a 4%), custos de cartório, taxa de avaliação bancária e pelo menos 15% do valor do imóvel em mobília básica. Se, depois de planejar tudo isso, não sobrar um “colchão” para imprevistos, você corre risco de atraso ou perda de unidade.
Quem encontra na planta a oportunidade ideal
- Estabilidade geográfica:
Quem já mora ou trabalha na região, conhece infraestrutura, comércio e transporte, e não pretende mudar, garante tranquilidade para não ter de revender ou arcar com aluguel e financiamento ao mesmo tempo. - Projeção de renda moderada e constante:
Profissionais de carreira pública, contas estruturadas de prestadores de serviço, executivos de empresas consolidadas e, em alguns casos, quem tem renda passiva previsível (aluguéis, royalties) conseguem planejar as parcelas sem grandes surpresas. - Reserva financeira para entrada e custos iniciais:
Com pelo menos 20% do valor do imóvel poupado, mais cerca de 10% a 15% para mobiliar e cobrir taxa de avaliação, ITBI e cartório, você reduz o montante a financiar — e, consequentemente, a despesa total de juros.
Principais vantagens de comprar na planta
- Parcelamento de entrada sem juros: incorporadoras costumam oferecer planos de até 12 ou 18 meses para pagar sinal e entrada, livre de encargos.
- Preço promocional em pré‑lançamentos: unidades vendidas na fase inicial podem custar até 10% menos que o valor de mercado do imóvel pronto.
- Personalização de acabamentos: escolha pisos, revestimentos, cores e até layouts de armários antes da obra ficar pronta.
- Valorização durante a construção: em bairros em expansão, o valor do metro quadrado tende a subir à medida que chegam infraestrutura, estações de metrô, comércios e áreas de lazer.
- Maior prazo para planejamento financeiro: enquanto a obra avança, você pode organizar móveis, seguros e decoração em etapas.
12 dicas essenciais para comprar imóvel na planta sem cair em ciladas
- Conheça o histórico da incorporadora
Pesquise o CNPJ em sites de tribunais e no Reclame Aqui. Avalie prazos de entrega, qualidade final das obras e reputação em fóruns especializados. Fale com quem já comprou para descobrir se houve atrasos ou problemas estruturais. - Verifique a documentação do empreendimento
Exija memorial descritivo completo, registro de incorporação, matrícula do terreno e certidões negativas (municipal, ambiental, de tributos). Imóveis sem documentação regularizada podem ter embargos ou restrições que atrasam a entrega. - Guarde toda a correspondência e comprovantes
Desde a proposta de compra até e‑mails trocados e folders de venda. Em caso de disputa, isso serve como prova diante do judiciário ou de órgãos de defesa do consumidor. - Faça leitura atenta do memorial descritivo
Compare cada item descrito (pisos, revestimentos, janelas, metais) com o que é exibido nas maquetes e apartamentos decorados. Decorados muitas vezes usam materiais superiores para impressionar o cliente — mas o contrato obriga a entrega conforme o memorial, não conforme o decorado. - Prefira empreendimentos com financiamento ou seguro bancário
Bancos são rigorosos na análise de documentos. Se uma instituição aprova crédito ou seguro para a obra, significa que os projetos e licenças estão em ordem. Em caso de falência da incorporadora, o banco pode assumir e concluir a obra. - Negocie cláusulas de desistência na pré‑contratual
Antes de assinar, revise prazos de arrependimento, multas e percentuais de devolução do sinal. Na fase de proposta, a incorporadora está mais disposta a negociar termos do que depois do contrato assinado. - Formalize tudo em cartório
Leve ao registro de imóveis tanto a promessa de compra e venda quanto a escritura definitiva (após entrega da obra). Com o registro, você se protege de venda duplicada e fraudes. - Acompanhe a evolução da obra pessoalmente
Solicite cronograma físico‑financeiro e vá ao canteiro de obras em diferentes fases. Antecipe atrasos e comunique a incorporadora para exigir cumprimento de prazos. - Planeje custos adicionais
Além de ITBI, escritura e taxas bancárias, inclua décimos de condomínio, gás, água e reforma inicial da cozinha e banheiros. Reserve pelo menos 15% do valor do imóvel para mobiliar e equipar o novo lar. - Avalie potencial de valorização
Pesquise projetos públicos e privados na região: corredores de transporte, polos educacionais, shoppings e parques. Bairros em desenvolvimento costumam registrar valorização acima da média nacional. - Mantenha o financiamento abaixo de 30% da renda líquida
Embora até 35% seja aceito pelos bancos, comprometer menos de um terço dá maior margem de segurança frente a imprevistos ou aumento de despesas domésticas. - Estude noções básicas de direito imobiliário
Conhecer conceitos de direito de compra e venda, cláusulas abusivas e garantias legais ajuda a evitar armadilhas contratuais e a negociar melhor com a incorporadora e o banco.
Produtos de financiamento e estratégias de amortização
Entrada e percentual a financiar
A regra mais comum é entrada mínima de 20% e financiamento de até 80% do valor avaliado. Alguns bancos, como Itaú e Bradesco, chegam a 90%, mas com condições mais restritivas e exigência de maior relacionamento prévio.
Evolução de obra
Durante a construção, parte das parcelas de entrada cobre a evolução de obra (valor proporcional ao estágio físico). Inclua esse componente na simulação para não haver surpresas: se sua parcela final prevista for R$ 2.000, parte desse valor será a evolução de obra, e só depois o saldo restante cairá no financiamento bancário.
SAC x Price
- SAC (Sistema de Amortização Constante): amortização fixa e parcelas decrescentes ao longo do tempo. Paga‑se menos juros totais, pois o saldo devedor cai mais rápido.
- Price (Tabela Price): parcelas fixas, mas amortização lenta no início. Facilita o planejamento mensal, porém amortiza menos no começo, gerando mais juros no total. Em 2025, a maioria dos bancos oferece SAC como produto principal.
Uso do FGTS
No âmbito do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o FGTS pode ser empregado para abater parte da entrada ou do saldo devedor, desde que o imóvel não ultrapasse R$ 1,5 milhão, o comprador não seja titular de outro imóvel financiado pelo SFH e atenda a prazo mínimo de trabalho sob regime do FGTS.
Passo a passo da compra na planta
- Planejamento inicial e pesquisa de mercado
Liste incorporadoras com boa reputação, compare tabelas de preço e cronogramas de obras. Defina a região-alvo de acordo com trabalho, escola e infraestrutura desejada. - Simulação de crédito
Contate ao menos três bancos ou use ferramenta de corretores online para comparar taxa de juros, CET (Custo Efetivo Total), prazo e regras de composição de renda. - Reserva de unidade e pagamento de sinal
Assine a proposta de compra e pague o sinal conforme cronograma da incorporadora. Esse valor costuma variar de 5% a 10% do total. - Envio de documentação
Apresente RG, CPF, comprovantes de renda (holerites, IR, extratos bancários), certidões pessoais e extrato do FGTS. Prepare também certidões e documentos do imóvel fornecidos pela incorporadora. - Análise de crédito
Em geral, o banco leva de 3 a 5 dias úteis para aprovar ou reprovar o financiamento, analisando score, renda e relacionamento. - Acompanhamento da obra
Mantenha contato periódico com o gerente de obras ou corretores para saber se há atrasos ou problemas técnicos, evitando surpresas no prazo de entrega. - Assinatura de contrato e seguros
Depois da aprovação do crédito e da conferência de toda documentação, assine o contrato de financiamento. Dois seguros são obrigatórios: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel). - Pagamento de ITBI e taxas cartoriais
Após a emissão da escritura, pague o ITBI e leve tudo ao cartório de registro de imóveis para arquivamento da alienação fiduciária. - Vistoria e entrega das chaves
Faça uma vistoria detalhada com checklist de defeitos, para que a incorporadora realize ajustes antes da liberação final. - Registro definitivo e liberação de recursos
Com o registro em seu nome, o banco libera o saldo ao vendedor/incorporadora e você se torna oficialmente o proprietário com garantia fiduciária.
Conclusão
Comprar apartamento na planta em 2025 exige muito mais que empolgação com lançamentos e promessas de personalização. É um processo que combina autoconhecimento (estágio de vida e carreira), senso crítico (avaliação de incorporadora e documentação), disciplina financeira (reservas para entrada, custos de mobília e manutenção de margem de segurança) e estratégia (escolha de produtos como SAC, uso de FGTS e amortizações periódicas).
Ao seguir as 12 dicas enumeradas, numerar cada etapa de compra e compreender os produtos financeiros disponíveis, você transforma um possível pesadelo de 30 anos em uma experiência organizada e segura, culminando na mais doce conquista: ter um apartamento preparado do jeitinho que você sonhou — e com o mínimo de riscos e surpresas.